Thema: Baufinanzierung und Eigenkapital auf einem Blick

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Symbolbild/pixabay

Thema: Baufinanzierung und Eigenkapital auf einem Blick

  • Eine goldene Bankregel besagt, dass der Eigenkapitalanteil bei einer Baufinanzierung für den Hauskauf zwischen 20 % und 30 % des Kaufpreises betragen sollte.
  • Wir erklären Ihnen, was alles als Eigenkapital gewertet wird, angefangen bei Grundbesitz, bis hin zu KfW-Krediten und Auszahlungen aus Lebensversicherungen oder Bausparverträgen
  • Je nach Bundesland sollten Sie mit Erwerbsnebenkosten zwischen 7% und 15% des Kaufpreises rechnen. Die Erwerbsnebenkosten setzen sich aus Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbuch zusammen.
  • Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, insofern Sie eine überdurchschnittlich hohe Bonität aufweisen können. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital werden auch als Vollfinanzierungen bezeichnet. Werden hier auch noch die Erwerbsnebenkosten miteingeschlossen, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. Bei Vollfinanzierungen steigt das Risiko der Bank und dadurch auch die Höhe des Zinssatzes.
  • Träumen Sie vom Haus am Meer? Dank der EU-Gesetzgebung ist es möglich Häuser und Wohnungen im Ausland von Ihrer Hausbank in Deutschland mit einem Wohnriester-Vertrag finanzieren zu lassen. Die Baufinanzierung für Auslandsimmobilien in Deutschland birgt den Vorteil, dass Sie Übersetzungsfehler vermeiden können und die meisten Bankinstitute, die bereits Erfahrung mit der Finanzierung von Auslandsimmobilien haben, die gängigsten Probleme (wie z. B. fehlende Grundbucheinträge, illegale Bauten etc.) kennen und umgehen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Beim Erwerb einer Immobilie oder eines bebaubaren Grundstückes spielt das Eigenkapital eine zentrale Rolle. Wer nicht die Gesamtsumme für den Kaufpreis und sämtliche Kaufnebenkosten erbringen kann oder möchte, hat die Möglichkeit sich sein Traumhaus durch eine Bank finanzieren zu lassen. Wenn Sie Interesse an dem Erwerb einer Immobilie mit Baufinanzierung haben, fragen Sie sich natürlich erst einmal, wie hoch der Eigenkapitalanteil für den Kauf einer Immobilie sein muss. Wie hoch der selbst erbrachte Betrag sein sollte, kann von Person zu Person unterschiedlich sein. Auch die gewünschte Immobilie und andere Risikofaktoren spielen dabei eine zentrale Rolle. Jede Bank hat dafür ihre eigenen Richtlinien, wobei Ihr erbrachtes Eigenkapital alle Nebenkosten und mindestens 20 Prozent des Kaufpreises abdecken sollte. Natürlich gilt hierbei, dass sich die Finanzierungsoptionen, die Höhe des Zinssatzes und die Auswahl verschiedener Kreditgeber erweitert, umso höher Ihr Eigenkapitalanteil und Ihre Sicherheit in Form von Immobiliengütern und Einkommensnachweise sind.

Was zählt bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital?

Als Eigenkapital wird sämtliches Vermögen eingestuft, das nicht vom Kreditgeber zur Verfügung gestellt wird. Dabei kann es sich um andere, nicht finanzierte Immobilien, Guthaben in Form von Festgeld, Sparkonten oder Tagesgeld, Auszahlungen aus Lebensversicherungen (weitere Informationen zu den wichtigsten Versicherungen finden Sie hier) und private Darlehen von Verwandten (darauf müssen Sie achten), Freunden oder gar des Arbeitgebers. Aber das ist noch nicht alles, bereits erworbene Baugrundstücke und die Eigenleistung zum Bau Ihres Traumhauses zählen ebenfalls als Eigenkapital. Das heißt, dass es für Sie vorteilhaft sein kann, Bauland bereits vor Ihrem Kreditantrag zu besitzen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz, KfW) stellt im übrigen Fördermittel für Bauherren und Familien mit Kindern ohne Grundbesitz zur Verfügung. Sehr interessant wäre zum Beispiel das Baukindergeld für Eltern ohne Grundbesitz. Wichtig ist hierbei, dass besagte Immobilie noch nicht gekauft worden sein darf. Ein KfW-Kredit kann ebenfalls von Banken als Eigenkapital gewertet werden. Hierzu empfiehlt es sich allerdings, vorab bei der Bank Ihrer Wahl nachzufragen. Die meisten KfW-Kredite können parallel zur Baufinanzierung beantragt werden und lassen sich im Regelfall gut damit verbinden. Im Vergleich zu gewöhnlichen Baufinanzierungen weist der KfW-Kredit auch einen sehr geringen Zinssatz auf. Sofern Sie bereit sind, einen relativ hohen Eigenkapitalanteil zu zahlen, sollten Sie vielleicht auch darüber nachdenken, ob ein reiner KfW-Kredit in Ihrem Fall nicht sogar günstiger wäre, um bei der Rückzahlung Zinsen zu sparen. Grundsätzlich gilt, dass die Dauer der Finanzierung und die Höhe des Zinssatzes von verschiedenen Faktoren, u. a. Ihrem erbrachten Eigenkapitalanteil, abhängig sind. Wenn Sie Wert darauf legen einen möglichst geringen Zinssatz zu erzielen, ist es unumgänglich, eine kürzere Kreditlaufzeit zu wählen und einen höheren Eigenkapitalanteil zu erbringen. Denn je höher der Eigenkapitalanteil, umso niedriger die Zinskosten über die vereinbarte Finanzierungsdauer hinweg.

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Sollten Sie wenig Erfahrung mit Baufinanzierungen aufweisen, kann es auch sehr hilfreich sein einen professionellen Vermittler zu engagieren, um Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung zu erhöhen. Ein professioneller Vermittler kann Ihnen Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken einholen, die sich Ihren Bedürfnissen anpassen und Ihnen einige Vorteile verschaffen. Da ein Vermittler seine Kommission von der Bank ausgezahlt bekommt, für die Sie sich letztendlich entscheiden, fallen für Sie keine weiteren Kosten an. Ansonsten sollten Sie noch wissen, dass neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten eine wichtige Rolle spielen. Diese sollten Sie am besten ebenfalls verfügbar haben. Weiter unten erklären wir Ihnen mit einem kurzen Rechenbeispiel, wie Sie die ungefähren Erwerbsnebenkosten berechnen können. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich bei Ihrem Makler nachzufragen oder wahlweise bei Ihrer Bank.

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf?

Beim Kauf einer Immobilie sind die Erwerbsnebenkosten entscheidend. Denn neben der empfohlenen Höhe von mindestens 20 Prozent bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, sollte der Käufer für den Erhalt einer Baufinanzierung auch in der Lage sein, die Erwerbsnebenkosten zu tragen. Aber was sind die Erwerbsnebenkosten genau?

Klassischerweise setzen die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf sich aus Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Kosten für den Notar und das Grundbuch zusammen. Die Erwerbsnebenkosten können stark von Bundesland zu Bundesland variieren und dadurch nicht pauschal genannt werden. Während die Grunderwerbssteuer im Jahr 2020 in Bayern zum Beispiel ca. 3,50 Prozent beträgt, steigt sie in Schleswig-Holstein, NRW und Brandenburg auf 6,50 Prozent. Also fast doppelt so hoch! Dasselbe trifft auch auf die Maklerhonorare zu, die je nach Bundesland höher oder niedriger ausfallen können. Im Regelfall werden die Maklerhonorare sowohl vom Verkäufer, als auch vom Käufer jeweils zur Hälfte getragen. Generell sollten Sie mit zusätzlichen Kosten von 3,57 Prozent des Kaufpreises für den Makler rechnen. Ab 2020 soll die Maklercourtage gesetzlich zwischen Verkäufer und Käufer zu jeweils 50 Prozent aufgeteilt werden.

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Grunderwerbssteuern 2020 nach Bundesländern:

Bundesland

Grunderwerbssteuer in Prozent

Baden-Württemberg

5,00 %

Bayern

3,50 %

Berlin

6,00 %

Brandenburg

6,50 %

Bremen

5,00 %

Hamburg

4,50 %

Hessen

6,00 %

Mecklenburg-Vorp.

6,00 %

Niedersachsen

5,00 %

NRW

6,50 %

Rheinland-Pfalz

5,00 %

Saarland

6,50 %

Sachsen

3,50 %

Sachsen-Anhalt

5,00 %

Schleswig-Holstein

6,50 %

Thüringen

6,50 %

Alle Sätze inkl. MwSt.

Berechnung der Erwerbsnebenkosten für den Hauskauf in Berlin

Grundpreis der Immobilie

250.000,00 EUR

Maklercourtage 7,14 %

17.850,00 EUR

Grunderwerbssteuer 6,00 %

15.000,00 EUR

Grundbuch und Notar 1,3 %

3.250,00 EUR

Kaufnebenkosten gesamt in EUR

36.100,00 EUR

Kaufnebenkosten gesamt in %

14,44 %

Wenn Sie für den Hauskauf eine Baufinanzierung in Erwägung ziehen, sollten Sie neben dem empfohlenen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent des Kaufpreises, auch noch die Erwerbsnebenkosten zur Verfügung haben. Bei unserem oberen Rechenbeispiel müssten Sie insgesamt 86.100 EUR aufbringen können.

((250.000 * 20%) + 36.100)

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital hört sich auf Anhieb nach einem Werbegag an, ist aber tatsächlich unter bestimmten Bedingungen möglich. Wenn Sie eine Vollfinanzierung für den Hauskauf erhalten möchten, müssen Sie sich durch das steigende Risiko seitens des Kreditgebers bzw. der Bank auf einen höheren Zinssatz gefasst machen. Einige Banken sind bereit, Baufinanzierungen ohne Eigenkapital abzuschließen, wenn Sie eine überdurchschnittlich hohe Bonität aufweisen können. Allerdings sollten Sie zumindest die Erwerbsnebenkosten parat haben, da die Banken nur in sehr seltenen Fällen auch die Nebenkosten mitfinanzieren. Baufinanzierungen, die auch die Erwerbsnebenkosten enthalten, werden auch als 110-Prozent-Finanzierungen bezeichnet. Hierfür sind die Voraussetzungen allerdings noch höher gestellt, als bei einer Vollfinanzierung ohne Erwerbsnebenkosten. Sollten Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden, würden wir Ihnen ans Herz legen, sich mit einem professionellen Vermittler in Verbindung zu setzen und Ihre Finanzierungsmöglichkeiten vor Kreditantrag zu besprechen. Das Hausdarlehen ohne Eigenkapital bietet vor allem den Vorteil, dass Sie Ihre Liquidität trotz Immobilienerwerb erhalten können. Das ist nicht nur für Bauherren, sondern auch Privatpersonen sehr interessant. Generell wird allerdings von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeraten, wenn der zukünftige Kreditnehmer über keinerlei Rücklagen verfügt, da das Risiko die monatlichen Raten durch einen plötzlichen Jobverlust, Scheidung, Krankheit etc. nicht mehr zahlen zu können zu hoch ist.

Kostenfalle: Nachfinanzierungen durch versteckte Baukosten können teuer ausfallen

Der Traum vom Eigenheim durch eine Baufinanzierung kann versteckte Kostenfallen beinhalten und später ungeahnt teuer werden. Um diese Kostenfallen zu vermeiden, empfiehlt es sich daher vor dem Abschluss der Baufinanzierung alle möglichen Zusatzkosten miteinzukalkulieren. Oftmals vergessen Bauherren nämlich alle Leistungen in die Finanzierung miteinzuschließen, die für die Fertigstellung des Hauses notwendig sind. Laut des Bauherren-Schutzbundes vergessen viele zukünftige Eigentümer zum Beispiel die Kosten für die Gartenanlage in die Baufinanzierung miteinzukalkulieren. Auch die Kosten für die Erschließung des Baugrund­stücks, für das Bodengutachten, den Baustrom, die Hausanschlüsse und das Einrichten der Baustelle werden gerne übersehen. Das Resultat: Entweder man schafft es diese versteckten Baukosten aus der eigenen Tasche zu bezahlen, oder man schließt eine Nachfinanzierung ab, die leider oftmals mit höheren Kosten eingeht. Wir empfehlen Ihnen daher, dass Sie den Baufinanzierungsvertrag vor Abschluss von einem Vermittler oder einem neutralen Bauherren-Verband begutachten lassen sollten, um versteckte Kostenfallen zu umgehen und einer teuren Nachfinanzierung durch fehlerhafte Kalkulation vorbeugen können. Auch der Umzug ins neue Zuhause birgt gewisse Kosten, die in einem schlauen Baufinanzierungsvertrag berücksichtigt werden können, um dadurch nicht in Bedrängnis wegen Zahlungsnot zu gelangen.

Immobilienmakler ja oder nein?

Wenn es darum geht unnötige Kosten einzusparen, entscheiden die meisten Kaufinteressenten sich in der Regel gegen einen Immobilienmakler. Auf den ersten Blick scheint dies auch ganz vernünftig zu sein, immerhin befinden sich die Maklerhonorare beim Immobilienverkauf im vier-stelligen-Bereich. Auf einen Immobilienmakler per se zu verzichten ist allerdings ein Fehler. Denn besonders dann, wenn Sie wenig Erfahrung im Immobiliensektor aufweisen, kann es oft zu Fehlern bei der Kaufabwicklung und unentdeckten Mängeln am Haus kommen, die später weitaus teurer werden können, als das ursprüngliche Maklerhonorar. Durch jahrelange Marktkenntnisse kann Ihnen der Makler Immobilien zu besten Preisen verschaffen und gute Kaufverträge für sie aushandeln. Die meisten Immobilienmakler arbeiten eng mit verschiedenen Banken zusammen und können Ihnen bei Interesse an einer Baufinanzierung auch hierbei gute Empfehlungen geben. Um später mögliche Mehrkosten und Ärger zu ersparen, empfehlen wir Ihnen sich beim Immobilienkauf von einem professionellen Makler beraten zu lassen.

Wie lang sollte der Zinssatz bei einer Baufinanzierung festgeschrieben sein?

Es liegt wohl klar auf der Hand, dass eine kürzere Finanzierungsdauer einen geringeren Zinssatz und damit einen geringeren Kostenfaktor erzielen kann. Allerdings sollten Sie dabei nicht vergessen, dass die monatlichen Raten durch die kürzere Rückzahlungsdauer steigen und Sie dadurch bei einem unvorhergesehenen Jobverlust, Krankheit oder Familiennachwuchs schnell Schwierigkeiten mit der monatlichen Ratenzahlung bekommen könnten. Besonders dann, wenn der Zinssatz zu Ende der Finanzierungsdauer steigt und die zurückzuzahlende Monatsrate sich erhöht. Daher empfehlen Bankexperten sich im Zweifelsfall für eine Finanzierungsdauer zwischen 15 Jahren und 30 Jahren zu entscheiden. Damit können Sie auch das gefürchtete Zinserhöhungsrisiko durch zu kurze Zinsbindung ausschließen. Durch den Grenzzinssatz können Sie trotz längerer Finanzierungsdauer Zinsen sparen, denn er gibt an, welche Höhe die Zinsen erreichen müssen, damit Sie Geld für die anfänglich hohen Zinsen einsparen können. Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich die Rückzahlungsquoten zu Ende Ihrer Finanzierungsdauer ausrechnen, um zu erfahren, wie hoch die monatlichen Beträge sein werden. Durch flexible Rückzahlungsmöglichkeiten können Sie starre Kreditraten vermeiden und Geld mithilfe von Sondertilgungsraten sparen. Im Regelfall fallen bei Sondertilgungen der Kreditsummen bis zu fünf Prozent jährlich keine weiteren Aufschläge an.

Immobilienfinanzierung im Ausland

Immobilien im Ausland zu besitzen birgt vielerlei Vorteile: Je nach Lage kann sich das Haus oder die Wohnung als gutes Renditeobjekt entpuppen und hohe Erträge aus der Ferienvermietung erzielen. Besonders interessant ist dabei, dass die Auslandsimmobilie nicht ganzjährig bewohnt wird und dadurch auch von Ihnen im Urlaub genutzt werden kann. Natürlich eignen Immobilien im Ausland sich auch als Zweit- oder Alterswohnsitz. Die Immobilienpreise im Ausland sind teils auch weitaus niedriger als in Deutschland. In Spanien können Sie derzeit Wohnimmobilien für einen Kaufpreis zwischen 800 Euro/m2 und 2.700 Euro/m2 abhängig von Region und Zustand erwerben.

Reicht Ihr Eigenkapital nicht, um eine Auslandsimmobilie mitsamt Erwerbsnebenkosten zu finanzieren, kann auch hier eine Baufinanzierung infrage kommen. Im Regelfall wird das Darlehen von ortsansässigen Banken ausgegeben, allerdings können Sie in bestimmten Ausnahmefällen dank der EU-Rechtslage eine Baufinanzierung für eine Auslandsimmobilie in Deutschland erhalten. Dafür sollten Sie sich verschiedene Kreditangebote einholen, da der Zinssatz durch das erhöhte Risiko seitens der Bank höher sein kann. Die Baufinanzierung für Auslandsimmobilien in Deutschland kommt zum Beispiel infrage, wenn sich Ihr Wohnsitz in einem Drittland befindet. Die Benelux-Länder, also Spanien, Frankreich, Italien, die Schweiz, Großbritannien, Schweden und die Türkei, sind Staaten in denen Auslandsimmobilien häufig von deutschen Banken finanziert werden, da viele Banken in Deutschland bereits die Immobilienmärkte im Zielland kennen. Solange die Auslandsimmobilie sich innerhalb der Europäischen Union befindet, kann sie durch einen Wohnriester-Vertrag in Deutschland finanziert werden.

Die Baufinanzierung einer Auslandsimmobilie in Deutschland birgt für Sie den Vorteil, dass Sie keine Risiken durch mögliche Verständigungsprobleme und fehlerhafte Übersetzungen eingehen. Zum Beispiel sind in Spanien längst nicht alle Grundstücke auch im Grundbuch erfasst, was zu späteren Schwierigkeiten führen könnte. Die deutschen Kreditinstitute, die sich auch auf die Baufinanzierung von Auslandsimmobilien spezialisiert haben, sind mit diesen gängigen Schwierigkeiten vertraut, wodurch Sie solche Risiken durch eine Baufinanzierung in Deutschland ausschließen können.

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