Wenn der Nachlass Immobilien enthält: Daran sollten Erben denken

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Ein Bankguthaben oder ein Wertpapierdepot machen es Erben vergleichsweise leicht. Gibt es nur einen Alleinerben, dann kann dieser die betreffenden Beträge oder Wertpapiere relativ unkompliziert auf sein Bankkonto buchen beziehungsweise in sein Wertpapierdepot übertragen lassen. Und sind mehrere Erben vorhanden, dann können diese sich das Erbe vergleichsweise unkompliziert teilen, ohne dafür externe Berater oder Dienstleister in Anspruch nehmen zu müssen. Die Frage, ob eine Annahme oder eine Ausschlagung des Erbes die bessere Lösung ist, lässt sich unter diesen Umständen ebenfalls leicht beantworten, weil das Kontoguthaben und der Wert des Depots nur mit eventuellen Schulden verglichen werden müssen. Befinden sich jedoch Immobilien im Nachlass, gestaltet sich das Ganze komplizierter. Um in den maßgeblichen Punkten die richtigen Entscheidungen zu treffen, sollten Erben einige wichtige Aspekte im Blick behalten.

Immobilien erben: Wie hoch ist der Wert?
Ist ein Erbfall eingetreten und wurde geklärt, ob dafür das deutsche Erbrecht zu Anwendung kommt, müssen die Werte der vorhandenen Vermögensgegenstände und gegebenenfalls auch bestehender Verbindlichkeiten ermittelt werden. Bei einer Immobilie ist das nicht ganz so leicht wie bei Bankkonten und Wertpapieren, die sich zudem auch einfacher unter mehreren Erben aufteilen lassen. Deshalb ist auch die Entscheidung, ob eine Annahme oder eine Ausschlagung des Erbes sinnvoller ist, bei Immobilien etwas schwieriger. Und last, but not least, gilt es auch zu klären, wie und von wem die Immobilie künftig genutzt werden soll. Eine erste annähernde Indikation bezüglich des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie lässt sich mithilfe eines Online-Verkehrswertrechners ermitteln. Parallel dazu sollte geklärt werden, ob und in welcher Höhe noch Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Immobilie bestehen oder ob diese bereits komplett entschuldet ist. Dann lässt sich zumindest schon einigermaßen abschätzen, ob der Nachlass möglicherweise überschuldet ist oder ob sich die Annahme des Erbes lohnt. Wird im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung unter den Erben oder mit einem eventuellen Verkauf der Immobilie eine exaktere Wertermittlung benötigt, so muss dafür ein entsprechend spezialisierter Sachverständiger beziehungsweise Wertgutachter beauftragt werden.

Wie soll die Immobilie künftig genutzt werden?
Dabei spielt auch die Nutzung des Objekts eine entscheidende Rolle, denn je nach Art und Nutzung der Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren in Betracht. So werden zur Vermietung gehaltene Immobilien in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet, während für selbst genutzte Immobilien das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren infrage kommt. Darüber hinaus gewinnt die Frage nach der künftigen Nutzung dann besondere Bedeutung, wenn die Erbschaft auf mehrere Erben aufgeteilt werden muss. Möchte einer der Erben selbst darin wohnen, werden die anderen eine Auszahlung ihres Anteils am Gesamtwert verlangen. Kann der Betreffende diese Summe nicht aus eigenen Mitteln zahlen, muss er möglicherweise eine Hypothek aufnehmen oder mit den verbleibenden Erben eine Ratenzahlung, ähnlich einer monatlichen Mietzahlung, vereinbaren. Falls keiner der Erben das Objekt nutzen will, kann dieses entweder gemeinsam an einen Dritten vermietet oder verkauft werden. Im ersten Fall erhält jeder Erbe einen Anteil an den Mieteinnahmen und muss sich im Gegenzug auch anteilig an eventuell anfallenden Kosten – beispielsweise für Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen – beteiligen. Im Falle des Verkaufs teilen sich die Erben den erzielten Verkaufserlös. Da die Entscheidung über Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf einer Immobilie jeweils auch bestimmte steuerliche Implikationen mit sich bringt, die empfiehlt es sich, vorab mit einem Steuerberater oder einem auf Erbschafts- und Steuerthemen spezialisierten Rechtsanwalt darüber zu sprechen und die möglichen steuerlichen Auswirkungen der einzelnen Handlungsoptionen zu klären.

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